合生创展稳健经营样本：营收逆势增长15%，融资畅通流动性持续优化

如何在行业调整期增强发展韧性，并夯实内功以期能在未来抢占先机？合生创展或许是一个值得研究的房企样本。

(资料图片仅供参考)

8月29日， 合生创展披露2023年中期业绩报告。纷繁复杂的财务数据背后，能够看到市场波动对于企业的影响，同时，合生创展坚持稳健发展，积极顺应行业深刻变化的底色也将呈现。

数据显示，2023年上半年，合生创展实现销售业绩174.21亿港元，营业收入约150.8亿港元，同比上升15%；录得毛利润约为53.77亿港元，同比上升75%；净利润约44.75亿港元，核心利润15.81亿港元，同比上升183%，每股基本盈利1.358港元。

截至报告期末，合生创展的合约负债约为469.27亿港元，同比增幅3%，而这部分数值预计将在2023年下半年及以后陆续结转成为收入，为合生创展后续增长提供支撑。

需要承认的是，在市场仍然处在下行周期，部分企业深陷流动性困境的行业环境中，合生创展仍能够以稳健的姿态保持相对增长，实属不易。对此，投资者们同样给出了正面回应，中期业绩发布当天，合生创展收盘价报每股4.9港元，当日涨幅5.6%。

致力成为全产业链优质生活运营商，合生创展持续推进地产、商业、合生活、投资及基建五大板块并驱发展，秉持审慎的财务管理策略确保经营安全；同时，坚守产品主义与差异创新，为日后长期发展奠定坚实基础。能够看到，以韧性穿越周期，以可持续理念静待花开，便是合生创展当前所做出的积极应对。

营收逆势增长，深耕一二线城市积蓄发展动力

中报数据显示，2023年首6个月，合生创展录得营业额人民币136.87亿元的营业额，以人民币计值为上升24.2%，累计交付面积为54.3万平方米。销售方面，合生创展上半年录得合约销售额共人民币160.62亿元，其中物业合约销售约155.67亿元，同比上升约1%。

由于物业开发及投资业务表现良好，带动合生创展上半年实现毛利53.77亿港元，毛利率为36%，较去年同期上升13个百分点。

值得注意的是，合生创展上半年的物业合约销售平均售价为每平方米人民币35576元，较去年同期上升了约60%。其中，上半年有关交付及落成物业的整体平均售价为每平方米18479元，同比上升27%。

营业收入和物业销售的增长，一方面得益于上半年结转的产品结构有一定变化，另一方面，也源自合生创展多年来对于城市的深耕所换来的良好的溢价能力及市场认可度。

数据是最好的佐证。从城市的聚焦程度来看，合生创展上半年于广州及惠州共有22个在售物业项目，合约销售额为人民币47.56亿元，占销售总额比例达到30%。在上海，合生创展上半年共有15个在售物业项目，累计贡献合约销售56.2亿元，占比35%。北京及天津共有16个在售项目，合约销售额为人民币56.86亿元，占比35%。

其中，合生创展在广州售出建筑面积共17.09万平方米，账面值为43.96亿元，同比增长19.29%。在上海，合生创展售出建筑面积9.09万平方米，账面值为56.2亿元，同比增长245.2%。

回看上半年的投拓情况，合生创展坚持聚焦一线核心城市，在上海新增土地储备15万平方米。截至报告期末，合生创展累计拥有土地储备总面积2835万平方米，其中地产板块74%的土储和商业板块95%的土储都位于一线城市。

深耕一、二线核心城市，并在北京、上海、广州等地拥有大量优质资产，合生创展精准正确的投拓策略为其日后的持续盈利打下了坚实基础基石。

债务结构稳健优化，多元业务拓宽利润护城河

如果说丰富的一线城市土地储备是为合生创展锚定未来的增长空间，那么稳健安全的财务结构便是合生创展可持续发展的重要基础。

面对行业调整周期，合生创展坚持财务稳健的审慎策略，坚守资金安全线，持续缩减债务规模。2023年上半年，合生创展的债务总额为914.26亿港元，较上年965.27亿港元下降5%；资产负债率为67%，与去年年末持平。

从结构上看，合生创展的资本结构持续向好，商业不动产贷款占总债务约三分之一，可通过租金收入实现项目债务自循环。

截至期末，合生创展拥有现金及现金等价物约为190亿港元，较2022年末增加3%。2023上半年，公司完成兑付到期可转换债券2.5亿美金。

公开市场的债务也在稳步下降，2023年6月末，合生创展的公开市场债务仅132亿人民币，下降12%；2023年内公开市场到期债务约2.375亿美金美元债及约6.6亿人民币商业类CMBS。其中，商业类CMBS已于8月完成置换。

稳健的企业经营作风，让合生创展在资本市场保持着良好的认可度。今年上半年，合生创展加权平均财务成本下降至6.2%，较去年同期下降0.3个百分点。凭借着融资渠道的畅通，合生创展于2022年至今累计兑付公开市场产品92亿元。

值得一提的是，2023年4月标普将合生创展集团的评级展望从负面调整至“稳定”，这也反映了市场和资本对合生创展的信心，以及预期未来12个月合生创展流动性恶化的风险大大降低。

关于评级展望的修复，这不仅是对合生创展的安全性表示认可，从另一角度来说，这也是合生创展的业务经营进一步趋于健康稳健的重要信号。能够看到的是，除了开发业务之外，合生创展的多元业务布局同样在发力，为其后续利润增长进一步增厚根基。

地产板块作为合生创展重点发力的业务板块，在保交楼、保预售、保开工、保竣备的四保方针下，持续盈利，为集团贡献现金流和利润增长的压舱石。依托合中高端品质化战略，产品力、营销力、品牌力不断提升，2023年上半年缦系产品合计贡献销售业绩109.06亿人民币，占集团总销售业绩的68%。

同时，商业板块上半年迎来快速拓展。随着商业运营能力逐步提高，合生创展商业板块目前已发展为轻、重两大管理模式，形成双平台业务。上半年，合生创展商业轻拓新签项目包括青岛北站超极合生汇、广州白云站TOD、上海合生新天地等。

随着行业从增量市场步入存量时代，合生创展的多元布局优势正进一步凸显，多样化住宅产品销售及投资物业现金流的增长，不仅为合生创展穿越周期增添一份韧性，也将为其未来发展带来新的增长极。

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